Primärer Hypothekenmarkt im Überblick

Primärer Hypothekenmarkt im Überblick

Übersetzt von Katrin F. – 2019

 

Der Hypothekenmarkt ein Bereich des Finanzmarktes. Es geht dabei um den Handel von Hypotheken. In den letzten Jahren hat sich dieser Teil zunehmend strukturiert. Besonders stark ist der Markt der sogenannten Subprimekredite für Hausbesitzer mit geringer Bonität.

 

Was ist der primäre Hypothekenmarkt?

Der primäre Hypothekenmarkt ist ein Markt, bei dem bestimmte Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen von einem primären Kreditgeber erhalten können. Wer ist primärer Kreditgeber? Das sind Banken, Hypothekenmakler und Kreditgenossenschaften. Sie sind Teil des primären Hypothekenmarktes.

 

Wie funktioniert der primäre Hypothekenmarkt?

Hausbesitzer können sich, wenn sie ein Hypothekendarlehen benötigen, direkt an den Kreditgeber wenden. Das ist in den meisten Fällen die örtliche Bank. Der Kreditnehmer wird allerdings während des gesamten Prozesses nur mit der Bank interagieren und nicht mit dem primeren Kreditgeber. Der Hypothekenfachmann informiert den Kreditnehmer über die verschiedenen Arten der verfügbaren Hypotheken und gibt den Zinssatz in Abhängigkeit der gewählten Art an. Die örtliche Zweigstelle ist in der Regel der Ort für den Kreditabschluss. Dort wird der Vertrag unterzeichnet.

 

Makler als Vermittler für eine Hypothek

Viele Kreditnehmer wenden sich auch an einen Hypothekenbanker oder –schuldner. Die  Hypothekenbanker sind streng genommen keine Banken, sondern Makler. Sie erleichtern die Transaktion und leiten den Hypothekenantrag an ein Bankunternehmen weiter, damit der Kredit abgeschlossen werden kann. Die Makler erhalten eine Gebühr für ihren Service, da sie das Geschäft an primäre Kreditgeber weitergeben. Allerdings haben Kreditnehmer den Vorteil, dass sie über den Makler einen besseren Preis erhalten. Denn dieser hat je nach Kreditwunsch und Konditionen das beste Angebot.

  • Der primäre Hypothekenmarkt ist der Markt, auf dem Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen von einem primären Kreditgeber erhalten können.
  • Banken, Hypothekenmakler, Hypothekenbanker und Kreditgenossenschaften sind primäre Kreditgeber und Teil des primären Hypothekenmarktes.
  • Hausbesitzer können sich beim Kauf eines Hypothekendarlehens an den Hauptkreditgeber wenden, indem sie zu ihrer örtlichen Bank gehen.

 

Regelungen zur Entschädigung von Hypothekenmaklern

Vor der Finanzkrise konnten Makler sowohl von Kreditnehmern als auch von Kreditgebern eine Maklergebühr erhalten. Verbraucher wussten nicht, dass der Makler von kreditgebender Stelle bereits bezahlt wurde. Außerdem wurden die Makler nicht belangt, wenn sie teure Produkte oder Hypotheken zu hohen Zinssätzen offerierten. Seit der Rezession 2008 und den daraus hervorgegangen Vorschriften ist die Anzahl der Hypothekenmakler zurückgegangen.

Denn jetzt können sie rechtlich belangt werden. Schließlich sind Makler am Zustandekommen des Vertragsabschlusses beteiligt. Laut Rechtsprechung gibt es eine Aufklärungspflicht. Das heißt, die Makler müssen alle Informationen, die für die Entscheidung des Kunden von Bedeutung sind, herausgeben, auch wenn diese nicht vorteilhaft sind. Im schlimmsten Fall drohen dem Makler ein Provisionsverlust sowie Schadensersatzforderungen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass Hypotheken-Käufer mittlerweile gut abgesichert sind und Maklern vertrauen können.

 

Kreditnehmer haben Vorteile auf dem primären Hypothekenmarkt

 

  • Niedrige Abschlusskosten

Primäre Kreditgeber sind lokale Banken. Das bedeutet, dass sie die Kreditanalyse und das Underwriting durchführen. Die Underwriter sind Angestellte, die für die Kreditgesellschaft Risiken, Anträge und Finanzinformationen überprüfen und zum Abschluss bringen. Sie entscheiden auch, ob ein Kredit abgelehnt werden soll oder nicht. Dieser Vorgang wird Underwriting genannt. Die lokalen Banken bereiten alle benötigten Papiere und Unterlagen eigenständig vor. In großen Banken gibt es eine zentrale Stelle, die das durchführt. Das Ergebnis sind niedrigere Gebühren bei einer lokalen Bank, da sie im Vergleich zu einem größeren Kreditinstitut weniger Overhead hat. Kurz gesagt, die Entscheidung für eine lokale Bank kann dazu beitragen, die Abschlusskosten der Hypothek zu senken.

  • Kleine Anzahlungen tätigen

In der Regel beträgt die Anzahlung, die ein Kreditnehmer für eine Hypothek tätigen muss, 20% des Kaufpreises der Immobilie. Allerdings gibt es die Möglichkeit, weniger Geld anzuzahlen. Denn einige Kreditinstitute bieten eine Anzahlung von 10 Prozent an. Es lohnt sich deshalb, die Angebote miteinander zu vergleichen. Für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen gibt es zum Beispiel einen sogenannten FHA-Kredit. Bei dieser Hypothek beträgt die Anzahlung lediglich 3,5% des Kaufpreises. Für einkommensschwache Kreditnehmer ist diese Hypothekenart ideal. Allerdings müssen Kreditnehmer in diesem Fall eine Versicherung abschließen, damit die Banken bei einem Zahlungsausfall oder Zahlungsverzugs geschützt sind.

  • Flexibilität

Da die Organisatoren des Kredits in der Regel zu lokalen Banken gehören, können die Kreditnehmer mit diesen Personen kommunizieren und direkt verhandeln. Bei großen, nationalen Banken ist das nicht möglich. Der direkte Kontakt sorgt für Flexibilität. Besonders dann, wenn Kreditnehmer eine problematische finanzielle Situation haben.

Die Flexibilität sollte auch bei der Hypothek selbst vorhanden sein. Wenn der Kreditnehmer diese früher abzahlen will, sollte das durch eine flexible Laufzeit gegeben sein oder die Laufzeit sollte möglichst kurz sein. Die Vorteile einer Hypothek mit kurzer Laufzeit sind geringere Gesamtzinsen, da früher abbezahlt wird. Darüber hinaus können Kreditnehmer einen niedrigeren Zinssatz aushandeln und so das Risiko gering halten. Ein großer Vorteil einer Hypothek mit langer Laufzeit ist, dass die monatlichen Raten weniger sind.

Hypothekenzinsen mit variabler Verzinsung sind eine flexible Option, die ebenfalls in Betracht gezogen werden kann. Diese ARM-Kredite werden für einen zuvor bestimmten Zeitraum (zum Beispiel ein Jahr) mit einem festen Zinssatz ausgestattet und dann jährlich an den Zinsindex angepasst, der von Kreditgeber und Kreditnehmer festgelegt wurde. Das kann Vorteile haben, wenn der Leitzinssatz der Banken steigt, aber wenn die Zinsen niedrig bleiben sollten, ist diese Art von Hypothek nicht sinnvoll.

 

Primärer Hypothekenmarkt oder sekundärer Hypothekenmarkt

Der Primärmarkt besteht, wie weiter oben erklärt, aus Primärkreditgebern. Primäre Kreditgeber bieten in der Regel Hypotheken an, die Teil ihres Portfolios sind. Die Bank, die den Hypothekarkredit vergibt, kann diesen Kredit auch auf dem sekundären Hypothekenmarkt verkaufen. Auf diesem Markt können Anleger zuvor ausgegebene Hypothekarkredite erwerben und verkaufen. Eine Hypothek kann an einen anderen Kreditgeber oder ein anderes Dienstleistungsunternehmen abgetreten werden. Der neue Kreditgeber oder Dienstleister verdient sein Geld aus den Gebühren und Zinsen der Hypothek.

Die Kreditverkäufe werden in der Branche auch als Forderungsverkäufe bezeichnet, da der Kreditvertrag an einen Dritten verkauft wird. Viele Jahre über waren es vor allem Fonds, die Immobilienkredite von Banken kauften und damit Zwangsvollstreckungen erwirkten, um wiederum mit dem Verkauf der Immobilie einen Gewinn zu erzielen. Da diese Praxis immer mehr zunahm, und Menschen von einem Tag auf den anderen ihr Haus verloren, gibt es seit 2008 ein Risikobegrenzungsgesetz, dass diese Masche verhindert. Natürlich ist der Kreditverkauf weiterhin erlaubt. Aber eben in viel engeren Grenzen. Zwangsvollstreckungen sind fast nicht mehr durchführbar. Missachtet der Kreditkäufer zudem diverse gesetzlichen Bestimmungen, ist er schadensersatzpflichtig. Des Weiteren haben Kreditnehmer die Möglichkeit, Kreditverkäufe vertraglich auszuschließen. Das ist auch sinnvoll.  

Wenn die eigne Hypothek dennoch verkauft wird, was passiert, wenn die Bank in Zeiten finanzieller Probleme schnell ihr Bilanzen sanieren muss oder sich refinanzieren will, so bleiben die Vertragskonditionen unverändert bestehen. Die rechtlichen Grundlagen dafür finden sich im BGB.

  • Die Bank darf den Vertrag nur verkaufen, wenn sie den Kunden bei der Vertragsunterzeichnung über diese Möglichkeit aufgeklärt hat.
  • Der Käufer des Kredits muss den Kreditnehmer nach dem Kauf direkt informieren, dass er nun Kreditgeber ist.
  • Der neue Kreditgeber kann den Vertrag nur kündigen, wenn der Gläubiger mindestens zwei Zahlungen in Verzug ist
  • Die Banken sind verpflichtet, dem Kreditnehmer mitzuteilen, dass sie den Vertrag verkaufen wollen.

 

Tipps vor dem Abschluss einer Hypothek

Grundsätzlich sollten Kreditnehmer immer realistische Monatsraten vereinbaren und ihren Ratenzahlungen auch nachkommen. Dann ist das Risiko eines Kreditverkaufs oder einer außerordentlichen Kündigung sehr gering. Deshalb ist es wichtig, die monatliche Belastbarkeit realistisch einzuschätzen und lieber kleinere Raten festzulegen.

Sollte es zu Zahlungsproblemen kommen, ist es darüber hinaus sinnvoll, diese frühzeitig anzusprechen. Denn als Kunde kann man immer mal vorübergehend in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Wer dann den Kontakt zur Bank sucht, und eine Vereinbarung trifft, der muss nichts befürchten. Denn die Banken zeigen sich in der Regel kulant. Schließlich haben sie Interesse daran, dass der Kunde die Schuld am Ende begleicht.

Kam es zu einem Forderungsverkauf, kann der Kunde prüfen, ob die rechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Bei Verträgen, die ab dem Jahr 2008 unterzeichnet wurden, setzt das erwähnte Risikobegrenzungsgesetz ein. Das heißt, als Kreditnehmer hat man bestimmte Rechte.

 

Quelle: investopedia.com

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