In puncto Eigenheim hinken die Deutschen im europäischen Vergleich stark zurück und belegen den vorletzten Platz vor der Schweiz. Doch auch hierzulande sehnt es viele Menschen nach einem eigenen Zuhause; ein Haus oder eine Wohnung bietet schließlich Sicherheit und ist etwas, worauf man stolz sein darf. Kauf oder Bau einer Immobilie sind jedoch mit enormen Kosten verbunden, die nicht jeder alleine stemmen kann. Hier kommen Banken ins Spiel, die mit Ihnen mit einem günstigen Immobilienkredit den Wunsch vom Eigenheim möglich machen können.
- Die verschiedenen Gesichter der Baufinanzierung
- Voraussetzungen & notwendige Unterlagen
- Was es bei der Baufinanzierung alles zu beachten gibt
Die verschiedenen Gesichter der Baufinanzierung
Baukredit ist nicht gleich Baukredit. Banken bieten Ihnen eine Vielzahl Finanzierungsmöglichkeiten, über die es nachzudenken gilt. Dabei die Übersicht zu behalten ist nicht immer leicht. Immobilienfinanzierungen gibt es sowohl für den Kauf, als auch das Bauen einer Immobilie. Rennovation und Modernisierung gibt es ebenfalls entsprechende Kredite.
Es gibt Immobilien- und Baukredite als:
Annuitätendarlehen | Die meisten Baukredite werden als Annuitätendarlehen vergeben. Sie bezahlen den Darlehensbetrag in monatlich festgelegten Raten zurück, welche sich aus Zins und Tilgung des Betrags zusammensetzen. Die Zinsen werden auf die verbleibende Restschuld berechnet; aufgrund der gleichbleibendenen Monatsraten sinkt während der Laufzeit die Höhe der Zinsen. Der Zinssatz kann für eine gewisse zeit gebunden werden. Die übliche Laufzeit liegt zwischen 5 - 30 Jahren, der anfängliche Tilgungssatz ist selbst wählbar. |
Tilgungsdarlehen | Beim Tilgungsdarlehen werden Tilgungs- und Zinsraten getrennt voneinander bezahlt. Die Tilgungsrate bleibt über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant, die Zinsrate jedoch sinkt. Es folgt, dass Sie zu beginn des Darlehens eine höhere monatliche Belastung haben die schließlich sinkt. Aufgrund der geringeren späteren Belastung lohnt sich dieses Darlehen zum Beispiel, wenn Sie vorhaben in Frührente zu gehen. |
Versicherungsdarlehen | Der Darlehensnehmer zahlt Beiträge in eine Lebensversicherung ein. Monatliche Zinsen werden separat an die Bank abgetreten. Zu Ende der Laufzeit wird die Versicherung aufgelöst und der Kredit damit getilgt. Versicherungsdarlehen zeichnen sich dadurch aus, dass der Darlehensnehmer im Todesfall abgesichert ist. Sie sind jedoch häufig teurer, als vergleichbare Darlehen mit Restschuldversicherung. Wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird, kann sich ein Versicherungsdarlehen aufgrund von steuerlichen Ersparnissen trotzdem lohnen. Die Vertragslaufzeit muss mindestens 12 Monate betragen. Versicherungsdarlehen sind endfällige Finanzierungen. |
Variables Darlehen | Das Variable Darlehen bietet sehr niedrige Zinssätze die bis zu sechs Monaten zinsgebunden sein können. Danach werden Sie dem aktuellen Markt angepasst. Ab diesem Zeitpunkt ist die vollständige oder teilweise Tilgung des Darlehens möglich. Eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Dieses Darlehen eignet sich aufgrund der Unsicherheit nur für Personen mit herausragender Bonität. |
Volltilgerdarlehen | Volltilgerdarlehen sind Annuitätendarlehen bei denen der Zinssatz auf die gesamte Laufzeit Zinsgebunden ist. Am Ende der Laufzeit ist keine Restschuld vorhanden. Die monatlichen Raten von Volltigerdarlehen fallen aufgrund kurzer Laufzeiten höher aus und Anschlussfinanzierungen sind in der Regel nicht nötig. Die Tilgung auszusetzen ist nicht möglich. |
Bei der Immobilienfinanzierung ist es üblich, zwischen 20 und 30 Prozent der Gesamtkosten mit Eigenkapital zu begleichen. Der Kauf ohne Eigenkapital ist oft weniger leicht und insgesamt teurer.
Wichtig: Baukredite sind in der Verwendung an „wohnwirtschaftliche Zwecke“ gebunden. Anfallende Bau- bzw. Kaufnebenkosten, z. B. Maklerprovision, Notarkosten und Eintragung ins Grundbuch, dürfen mit den meisten Immobilienkrediten nicht beglichen werden. Mit bis zu 15 % der Baukosten sollten Sie diese jedoch nicht unterschätzen und unbedingt in der Planung berücksichtigten.
Aufgrund der hohen Darlehensbeträge und langen Laufzeiten benötigen Banken bei der Finanzierung von Immobilien grundsätzlich Sicherheiten. Sie nehmen daher eine Hypothek auf Haus oder Wohnung auf. Bei Zahlungsausfall gehen diese dann in den Besitz der Bank über.
Baukredite werden von fast jeder Hausbank und vielen seriösen Direktbanken (Onlinebanken) angeboten.
Voraussetzungen & notwendige Unterlagen
Wenn Sie einen Baukredit aufnehmen möchten, gilt es die Ansprüche, die Banken an Ihre Kreditnehmer stellen zu erfüllen. Dazu zählen:
Das Erreichen des 18. Lebensjahres (Volljährigkeit)
Der Besitz eines Wohnsitzes in der Bundesrepublik Deutschland
Das Verfügen über ein geregeltes Einkommen und bereits seit 6 Monaten (Angestellter) bzw. 3 Jahren (Selbstständiger) in dieser Tätigkeit arbeiten.
Der Besitz eines Deutschen Bankkontos.
Das Bestehen einer Bonitätsprüfung durch die Schufa und anderer Institute.
Die Altersgrenze von 60 bis 70 Jahren nicht überschritten haben.
Bei der Antragsstellung sollten sie weiterhin über folgende Dokumente verfügen:
eine Kopie Ihres Arbeitsvertrags
Gehaltsnachweise der letzten drei Monate oder aussagekräftige Einkommenssteuerbescheide der letzten Jahre
ein Nachweis über vorhandenes Eigenkapital
ein unterschriebener Immobilienvertrag
eine detaillierte Aufstellung der Kosten
genaue Angaben zur Immobilie: Wert, größte, Lage, Alter, Anzahl der Stockwerke, etc.
Was es bei der Baufinanzierung alles zu beachten gibt
Allgemeine Ratschläge zur Kreditaufnahme finden Sie in unserem Ratgeber zur Kreditaufnahme.
Gehen Sie bei der Aufnahme einer Baufinanzierung strukturiert vor
Bestimmen Sie die anfallenden Kosten so exakt wie möglich. Bei Hauskauf kann dies noch vergleichsweise leicht geschehen, wobei auch dort mögliche Renovierungen die Einschätzung erschweren können. Spätestens beim Hausbau jedoch sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.
Ermitteln Sie genau, wie viel Geld Ihnen monatlich für die Tilgung eines Kredits zur Verfügung steht. Führen Sie dazu eine Haushaltsrechnung durch in der Sie monatliche Ausgaben und Einnahmen gegenüberstellen. Rechnen Sie dabei nicht zu knapp. Ein gewisser Puffer für unvorhergesehene Kosten sollte immer vorhanden sein.
Bestimmen Sie auch, wie viel Eigenkapital Sie zu Ihrer Investition beisteuern können. Bedenken Sie dabei, dass Eigenkapital immer günstiger als Fremdkapital ist. Um das Sparen von Eigenkapital rentabel zu machen, müssten Sie Ihr Geld zu einem höheren Zinssatz als dem anlegen, den Sie für das Darlehen bezahlen müssen.
Informieren Sie sich über staatliche Förderpläne. Energetisches Bauen beispielsweise wird gerne subventioniert.
Behalten Sie den Verlauf der Zinsen im Auge. Bei besonders niedrigen Zinsen sollte die Sollzinsbindung – das ist der Zeitraum, in dem der Zinsbetrag unveränderlich ist, möglichst lange gewählt werden.
Wählen Sie die passende Darlehensart für sich aus. Auch hier kann bei Unsicherheit auf professionelle Beratung, beispielsweise durch Mitarbeiter der Banken zurückgegriffen werden.
Machen Sie sich über eine geeignete Anschlussfinanzierung Gedanken. Wie hoch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung aus? Möchten Sie umschulden, sobald die Zinsbindung vorbei ist? Womöglich lässt sich auch ein Forward-Darlehen realisieren.
Achten Sie darauf, dass außerplanmäßige Sondertilgungen mit dem Vertrag möglich und nicht mit zu hohen Kosten verbunden sind.
Führen Sie einen Kreditvergleich durch und holen sich gleich mehrere Angebote ein, bevor Sie sich für eines Entscheiden.
Achten Sie beim Zinssatz auch auf die Nachkommastellen
Kauf oder Bau einer Immobilie sind langfristige Unterfangen, die mit hohen Kosten verbunden sind. Selbst bei einem Unterschied von nur 0,5 % im Zinssatz kann die Ersparnis im fünfstelligen Bereich liegen. Berechnen Sie daher alles sehr genau. Es kann sich durchaus rentieren darauf zu warten, dass die Zinsen sinken.
| Annuitätendarlehen 1 | Annuitätendarlehen 2 |
Darlehenssumme | 250.000,00 € | 250.000,00 € |
Laufzeit | 15 Jahre | 15 Jahre |
Effektiver Jahreszins | 3,20 % | 2,70 % |
Monatliche Rate | 1.745,03 € | 1.686,72 € |
Zinsaufwand | 64.105,63 € | 53.608,86 € |
Gesamtaufwand | 314.105,63 € | 303.608,86 € |
Kostenunterschied | 10.496,77 € | |
Sollten Sie die Möglichkeit haben, einen Kredit zu besonders niedrigen Zinsen zu bekommen, bietet sich eine möglichst lange Zinsbindung an. Diese muss zwar zusätzlich bezahlt werden, bietet Ihnen neben geringeren Kosten aber auch eine merkbar höhere Sicherheit.
Die Baufinanzierung ist kein Produkt vom Band
Die Finanzierung von Immobilien ist ein sehr individueller Prozess und sollte niemals überstürzt getätigt werden. Informieren Sie sich genau und halten ein Auge auf die politische Lage. Wenn Sie nicht gerade Ihr Traumhaus gefunden haben, dass sie Kaufen möchten, bevor es jemand anderes tut – auch hier jedoch bitte nichts überstürzen, dann empfiehlt es sich auf den richtigen Zeitpunkt zu warten. Halten Sie daher ein Auge auf den Zinsverlauf.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) hat enormen Einfluss auf das Angebot der Banken. Besonders niedrige Leitzinsen können jedoch auch die Nachfrage nach Immobilienkrediten in die Höhe treiben. Der kauf von Staatsanleihen wiederum kann die Vergabe von Baukrediten weniger attraktiv machen. Beides kann für höhere Zinssätze trotz niedrigerem Leitzins. Beschäftigen Sie sich intensiv mit der Marktsituation.
Es kann einige Zeit kosten, bis Sie von der Entscheidung zur Baufinanzierung einen unterschriebenen Vertrag vorliegen haben. Planen Sie einen Zeitpuffer von mindestens 4 Wochen ein, um nicht in Bedrängnis zu kommen.
Kaufen oder doch mieten?
Langfristig ist der Kauf von Immobilien fast immer günstiger als das Mieten. Dennoch sollten Sie sich diese Frage stellen. Nicht in jeder Situation und nicht für jeden Menschen ist kaufen besser als mieten.
Zuerst stellt sich die Frage, ob Sie der Besitz einer Immobilie überhaupt etwas für Sie ist. Mit dem Eigentum kommt auch Verantwortung. Reparaturen müssen zum Beispiel selber veranlasst und bezahlt werden. Dafür sind Sie unabhängig von Vermietern und am Ende des Darlehens Eigentümer einer Wohnung. Als Mieter wiederum sind Sie flexibler. Sie sind nicht an Haus oder Wohnung gebunden und können jederzeit weg ziehen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wo Sie den Rest Ihres Lebens verbringen möchten, dann könnte es ratsam sein, mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hauses zu warten.
Kostenrechnungen, die Miete und Monatsraten gegenüberstellen können oft trügerisch sein. Sie können weder mögliche Reparaturkosten, noch den Wert des letztendlichen Besitzes der Immobilie genau einbeziehen. Eigentümer sein hat schließlich nicht nur Monetäre Vorzüge.
Die Baufinanzierung lohnt sich, wenn Sie in sich selbst statt in Ihren Vermieter investieren möchten.
Baufinanzierungen für Selbstständige und Beamte
Für Selbstständige und Freiberufler ist es häufig deutlich schwieriger, ein Darlehen zu bekommen. Trotz meist höherer monatlicher Einkommen besteht bei Banken die Furcht vor Zahlungsausfällen, da diese Personengruppen maßgeblich von ihren Auftraggebern abhängen. Sollten diese in Zahlungsrückfall kommen, so tragen Selbstständige und Freiberufler direkt die Konsequenzen davon und haben oft selbst mit finanziellen Engpässen zu kämpfen. Dennoch ist es möglich, einen Immobilienkredit zu erhalten. Sie müssen noch genauer als sonst ihre Finanzen angeben. Auch ein zusätzlicher Bürge mit festem Arbeitsvertrag und regelmäßigem Einkommen kann die Chancen deutlich verbessern und Zins senkend wirken.
Beamte hingegen bekommen aufgrund ihrer außerordentlichen Jobsicherheit extrem günstige Baukredite. Sollten sie nicht gerade negative Einträge in der Schufa haben, so bekommen Beamte absolut problemlos Darlehen zu spitzen Konditionen ausgezahlt.
Direktbank oder doch lieber die Hausbank?
Viele Verbraucher fragen sich, ob es sich überhaupt noch lohnt, Konditionsanfragen bei der Hausbank zu stellen, da es doch günstigere Immobilienkredite online zu finden gibt. Das stimmt soweit auch, doch Ihre Hausbank kann womöglich mit anderen Vorteilen punkten.
Direktbanken sind in der Regel schneller und günstiger. Die Dauer der Bearbeitungszeit sollte jedoch eine untergeordnete Rolle spielen, da die Immobilienfinanzierung ein langfristiges Unterfangen ist, das nicht überstürzt werden darf.
Ihre Hausbank dagegen kann mitunter durch größere Flexibilität im Angebot punkten. Wenn Sie ein langjähriger Kunde sind und der Hausbank zeigen, dass Sie durchaus daran Interesse haben, einen Kreditvertrag abzuschließen, werden einige Hausbanken versuchen mit zusätzlichen Angeboten ihren Kunden zu halten. Beispielsweise kann Ihnen ein höheres Sondertilgungskontingent oder die Möglichkeit, ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Darlehen aussteigen geboten werden.
Dies kann einen Baukredit bei Ihrer Hausbank unter Umständen trotz höherer Zinsen durchaus rentabel machen.
Finden Sie bei Antragsablehnung den Grund heraus
Sollte Ihr Darlehensantrag von der Bank abgelehnt sein worden, finden Sie heraus, warum. Häufig handelt es sich um veränderbare Gründe die Ihnen ermöglichen werden, einen Kreditantrag bei einer anderen Bank erfolgreich gewährt zu bekommen. Warten Sie die zehntägige Frist ab, in der Informationen über einen abgelehnten Kreditantrag von der Schufa an andere Banken bei Kreditanfrage weitergegeben werden.
Sollte Ihr Antrag aufgrund mangelnder Bonität abgelehnt worden sein wird es Ihnen vermutlich nicht möglich sein, einen Immobilienkredit aufzunehmen. Wenden Sie sich in diesem Fall nicht an schlechte und teure Alternativen. Ihr Kreditantrag wurde nicht ohne Grund abgelehnt. Machen Sie sich stattdessen Gedanken über Ihre Finanzielle Lage und versuchen diese zu verbessern, bevor Sie erneut versuchen einen Immobilienkredit aufzunehmen.